疫情期间租房成功案例

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（ 2021）京03民终6990号

上诉人（原审被告）：南京统科公司，住所地南京市江北新区智能制造产业园（中山园区）科创大道 9号。

法定代表人：褚晓东，执行董事。

委托诉讼代理人：杨以元，北京阮思乔律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：卫元，男， 1982年 1月12日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。

委托诉讼代理人：杨健，北京市大瀚律师事务所律师。

上诉人南京统科公司（以下简称统科公司）因与被上诉人卫元房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（ 2020）京0105民初32100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人通科佰通公司委托诉讼代理人杨以元，被上诉人卫元委托诉讼代理人杨健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

通科佰通公司上诉请求：依法改判，不服金额为 10万元；本案一审、二审诉讼费用由卫元承担。事实和理由： 1.一审法院认定《北京市房屋租赁合同》的解除时间错误。通科佰通公司逾期支付租金的行为致租赁合同解除权成就，通科佰通公司支付第三期租金的时间应为2020年1月29日前，逾期十日仍未支付房租的视为通科佰通公司自动退租，故，通科佰通公司与卫元双方已于 2020年2月8日解除了涉案的租赁合同。2.考虑到新冠肺炎疫情影响，通科佰通公司自2020年3月1日便不再占用、使用卫元房屋，通科佰通公司已于 2020年3月4日向卫元交接了钥匙，通科佰通公司自 2020年3月1日后滞留在涉案房屋的物品仅有几个茶几等物品，不足以对涉案房屋的另行出租形成障碍等情况，2020年2月5日至2020年6月8日间的租金或占用费应依法进行大幅度减免甚至免除，一审法院减免幅度较低。3.租金占用费不应算至2020年6月8日。2020年6月8日系本案开庭时间，一审法院不应仅以开庭、办理最后交接的时间作为截止时间。4.即便是判决通科佰通公司赔偿损失，亦应以实际损失为基础，一审法院判决赔偿卫元损失 10万元过高。

卫元辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，服从一审判决，不同意通科佰通公司的上诉请求和理由。

卫元向一审法院起诉请求： 1.解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.通科佰通公司支付自2020年3月5日至判决书生效之日止的租金，按照每月60499.42元标准计算；3.通科佰通公司支付免租期租金20160元；4.通科佰通公司赔偿卫元六个月的租金损失 362996.52元；5.通科佰通公司赔偿卫元中介费 52097元。

一审法院认定事实： 2019年8月2日，甲方卫元与乙方通科佰通公司（曾用名为北京通科佰通科技有限公司）在丙方北京瑞宇房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区阜通东大街 ×号院×号楼×层×单元×号房屋作为办公使用，免租期自2019年7月26日至2019年8月4日止，租赁期自2019年8月5日至2021年8月4日，每月租金60499.42元，租金支付方式为押一付三，押金为60499.42元，租金每3个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金。合同第6.5条约定，合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出房屋，逾期5日不搬，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理。第9.2.1条约定，乙方未经甲方书面同意，未按期缴纳合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租的，甲方有权解除合同。第9.2.4条约定，因第9.2.1条原因解除合同的，甲方无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。第9.2.5条约定，乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的千分之三作为滞纳金，逾期十日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。第9.3条约定，合同签订后，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，违约方应支付守约方两个月房租作为违约金及合同所约定的丙方佣金。第10.1条约定，“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为或社会异常现象，若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、延迟，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。

合同签订后，卫元将涉案房屋交付通科佰通公司使用。通科佰通公司支付了全部押金，租金交纳至 2020年2月4日。2020年2月26日，卫元向物业公司表示同意通科佰通公司搬出户内办公电脑 30台，希望物业公司配合。2020年2月底，通科佰通公司将大部分物品搬离涉案房屋。2020年2月29日，卫元向通科佰通公司发送短信： “我是房东，给你打多次电话也不接，现在把拖欠的房租给我支付一下，房屋是否确定违约不租了，你们就这样拖着不给明确答复不给解决，后续产生的所有损失都由你方来承担”。2020年3月1日，通科佰通公司通过短信告知卫元不再租赁涉案房屋。 2020年3月2日，卫元询问违约责任如何解决。 2020年3月4日，通科佰通公司表示法院怎么判怎么执行，并将门锁密码告知了卫元。卫元询问通科佰通公司是不是偷着把东西搬完了。通科佰通公司未回应。 2020年3月4日之后，通科佰通公司仍有部分物品在涉案房屋内，其中包括电脑、书柜、沙发、茶几等。2020年5月8日，卫元通知通科佰通公司于当日正式收房，要求通科佰通公司三日内将屋内物品搬离，未按时搬离按照遗弃处理，同时要求通科佰通公司支付所欠房租和违约金。通科佰通公司称卫元最初是同意通科佰通公司搬离的，后期因为违约责任未谈妥，卫元便不再允许通科佰通公司搬东西，导致若干物品仍遗留在房内。卫元对此予以否认，称自己之所以同意通科佰通公司搬电脑是因为通科佰通公司说要为电脑换新， 2020年3月1日，通科佰通公司单方解除合同，卫元虽然不同意，但未阻碍通科佰通公司搬离。

2020年6月8日，在法院主持下，通科佰通公司将涉案房屋内的遗留物品搬离。双方确认电费未使用金额166.26元、能量表未使用金额151.5元，均同意冲抵通科佰通公司应支付的款项。

通科佰通公司主张新冠肺炎疫情属于不可抗力，疫情导致公司经营困难，通科佰通公司未按期交付租金不构成违约。为此，通科佰通公司申请刘岩出庭作证。刘岩自称在 2020年3、4月份之前系通科佰通公司的员工，公司因疫情迟迟未开工，无法支付员工工资和房租，公司老板曾与房东沟通减免租金的事宜，房东没有同意，所以通科佰通公司只好搬离，将地址迁到了南京；2020年3月房东通过物业公司阻止通科佰通公司搬东西。卫元认为刘岩与通科佰通公司存在利害关系，对其证言不予认可。

另，卫元提交佣金确认书、佣金收据、转账凭证等证据，证明其为订立涉案合同支出中介费 52097元。通科佰通公司对费用不予认可，亦不同意承担。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。卫元与通科佰通公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，任何一方不得擅自解除或变更合同。通科佰通公司未按时交纳房租，而且擅自解除合同，构成根本违约，应当承担违约责任。通科佰通公司以新冠肺炎疫情系不可抗力为由提出抗辩，法院认为，通科佰通公司的主要合同义务为交纳房租，该义务并未受到新冠肺炎疫情的影响致不能履行，因此，通科佰通公司的抗辩意见没有事实和法律依据，法院不予采纳。卫元基于通科佰通公司根本违约有权单方解除合同。卫元于 2020年5月8日向通科佰通公司发送的通知虽然未使用“解除合同”的表述，但内容具有解除合同的意思，法院认定涉案合同已经在2020年5月8日基于卫元行使解除权而解除。卫元另行起诉要求解除合同，缺乏事实依据，法院不予支持。 2020年2月5日至2020年5月8日期间的租金以及2020年5月9日至2020年6月8日期间的占有使用费，通科佰通公司应当支付。考虑到疫情对通科佰通公司经营的影响以及卫元在通科佰通公司明确表示违约的情况下负有防止损失扩大的义务，法院酌定 2020年2月5日至2020年5月8日期间的租金为12万元，2020年5月9日至2020年6月8日期间的占有使用费2万元。通科佰通公司所缴纳的押金以及卫元应退还的电费、能量费，法院在租金中予以抵扣。合同解除后，通科佰通公司作为违约方应赔偿卫元因此所遭受的损失。免租期租金及中介费，卫元针对中介费提交的证据足以形成完整证据链，法院对中介费金额 52097元予以确认。通科佰通公司应当按照未使用期限占整个租赁期限的比例赔偿免租期租金及中介费。租金损失，法院综合本案情况，酌定为10万元。

综上，一审法院判决：一、南京统科公司于判决生效之日起七日内给付卫元2020年2月5日至2020年5月8日期间的租金五万九千一百八十二元八角二分以及2020年5月9日至2020年6月8日期间的占有使用费二万元；二、南京统科公司于判决生效之日起七日内赔偿卫元免租期租金一万一千七百六十四元；三、南京统科公司于判决生效之日起七日内赔偿原告中介费三万零三百九十元；四、南京统科公司于判决生效之日起七日内赔偿卫元租金损失十万元；五、驳回卫元的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费 4369元，由卫元负担 2059元（已交纳），南京统科公司负担 2310元（卫元已垫付，南京统科公司于判决生效之日起七日内给付卫元）。

二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。卫元与通科佰通公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。

在合同履行过程中，通科佰通公司未按时交纳房租，并向卫元提出不再租赁涉案房屋，其行为构成根本违约。但通科佰通公司并不享有合同约定或法律规定的合同解除权，其向卫元提出不再租赁涉案房屋的行为并不发生合同解除的效果。而卫元基于通科佰通公司根本违约的行为有权单方解除合同。鉴于卫元于 2020年5月8日向通科佰通公司发送的通知虽然未使用“解除合同”的表述，但内容具有解除合同的意思，一审法院认定涉案合同已经在2020年5月8日基于卫元行使解除权而解除并无不当，本院予以确认。

至 2020年6月8日，在一审法院主持下，通科佰通公司将涉案房屋内的遗留物品搬离，通科佰通公司应支付至2020年6月8日的租金及占有使用费。考虑到疫情对通科佰通公司经营的影响以及卫元在通科佰通公司明确表示违约的情况下负有防止损失扩大的义务，一审法院酌定 2020年2月5日至2020年5月8日期间的租金为12万元及2020年5月9日至2020年6月8日期间的占有使用费为2万元数额合理，本院予以确认。通科佰通公司上诉主张在此基础上再行减免，依据不足，本院不予支持。

合同解除后，通科佰通公司作为违约方应赔偿卫元因此所遭受的损失。一审法院综合本案实际情况，确认通科佰通公司按照未使用期限占整个租赁期限的比例赔偿免租期租金及中介费并酌定租金损失 10万元，并无不当，本院予以确认。

综上所述，通科佰通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费 2300元，由南京统科公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　万丽丽

二〇二一年六月三十日

法官助理　李延昭

法官助理　陈亢睿

法官助理　向　玗

书 记 员　任　宇