一房二卖纠纷

  商品房预售合同关系成立后，开发商应当全面、正确地履行合同。但市场房价波动，尤其是在房价暴涨，房地产升值迅速时，个别开发商有可能置诚实信用的原则不顾，为追求自身利益的最大化，将已经出卖但未向房屋主管机关登记的房屋再卖给第三人，从而造成一房二卖、一房多卖的现象。一房二卖的现象严重侵害购房人的合法权益。对于商品房开发商一房二卖的情况，购房人要求开发商双倍赔偿，情节严重者可以追究一房二卖人的刑事责任。

  案情介绍

      2004年 12 月，某市的原告张某与被告某市某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定张某购买被告开发的位于某市某小去房屋一套。合同中约定：房屋价款 58 万元，合同签订时付款 38 万元。合同签订后的三十天再付清 20 万元，被告房地产开发公司应在原告付清房款后的 20 天内协助原告张某办理房屋产权登记证。  

      2005年一月，原告张某按合同约定付清全额房款 58 万元。 2005 年 3 月，被告开发商开发的房屋具备交付和办理房产证的条件。 2005 年 3 月，原告张某多次催促被告开发商要求为其办理房产证。但截至 2005 年 8 月，被告房地产公司不协助原告进行房产登记。后原告张某从别处了解到被告于 2005 年 6 月将该房屋高价卖给了第三人郭某某，并为郭某某办理了房屋产权证书。张某知情后于 2005 年 10 月将房地产开发公司诉至法院，要求法院判令被告房地产开发公司继续履行合同、赔偿损失或者解除合同、退还购房款及利息、赔偿损失，并承担全部房款一倍的赔偿责任。

   法院判决

        法院经审理认为，原告张某与被告房地产开发公司之间的《商品房买卖合同》系双方基于自愿而签订的买卖合同，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定或者根据交易习惯积极的诚实地履行合同义务。本案原告支付全部购房款后，而原告所购住房屋的产权证却由被告房地产公司办在了他人名下；在这种情况下，原告的购房目的无法实现。本案被告严重违背诚信原则，致使合同目的无法实现，对此被告理应承担民事责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同解封案件适用法律若干问题的解释》第9条第 3 项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    法院判决解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；被告房地产开发公司退还张某购房款 58 万元，赔偿张某购房款利息及两次卖房产生 差价；并判决被告房地产开发公司承担惩罚性赔偿责任，赔偿张某已付购房款一倍的损失 58 万元。

  律师评析

       一房二卖的现象，主要是指房地产开发商作为出卖人先后以两个商品买卖合同，将同一个房屋出卖给两个买受人。因房屋所有权的取得需要申请人向房屋管理局或建设委员会依法登记，才可取得房屋产权证。因此，一房二卖现象通常不会产生两个买受人同时取得两个房屋产权证。现实生活中的一房二卖的情况通常是两个买受人中，只有一个买受人取得房屋所有权证或者两个买受人都没有取得房屋产权证。在一房二卖纠纷中，一般会产生一下焦点问题：

（一)先后两份房屋买卖合同的法律效力如何认定       

       只要合同签订主体双方合格，双方按照自愿的原则，协商议定了商品房买卖合同的权利义务内容，一经双方签字或双方约定的成立条件成就时，合同即告成立，即具有法律效力。根据不违法即合法有效原则，只有法律、行政法规明确规定合同违反某强制规定无效，合同才能被认定为无效。否则，一概有效。对于两份或两份以上的商品房买卖合同，只要合同中不存在阻却合同合法有效的法定事由，该两份或多份合同就应依法认定为有效。

（二)在两个合同均为办理产权证，哪个合同应当优先履行

       理论上任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。但是从公平合理的角度出发，房地产开发商应当对第一个买受人履行交付义务，而对第二个买受人承担相应的违约责任。民事交易中，对于每一个当事人都应一视同仁，平等相待。在两份合同未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，应当一签订在先的合同优先得到履行。

（三）未取得房屋所有权的人有哪些权利

       未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。我国《合同法》第 107 条也规定了： “ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 ” 。另当事人一方违约行为致使不能实现合同目的等严重情形，非违约方享有法定解除权。无过错的合同一方当事人张某可主张之违约责任应包括：继续履行、解除合同、赔偿损失。除了适用合同法以外，最高法院司法解释同时考虑到购房者与房地产企业之间存在明显的强弱之分，为杜绝房地产企业不断滥用自己的优势，以惩罚性赔偿制度为手段对购房者倾斜保护，司法解释明确规定，一房二卖案件中没有取得房屋的一方可以请求出卖人承担不超过已付购房一倍的赔偿责任。

（四） 房地产开发商一房二卖双倍赔偿的条件

       虽然我国最高司法机关相关司法解释规定了房地产开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但并非所有的一房二卖开发商均承担双赔的违约责任。开发商一房二卖双倍赔偿的条件为：（ 1 ）购房合同被确认无效或解除，购房人不能实现合同目的，即不能取得房屋所有权，如开发商一房二卖，但购房人仍可取的房屋所有权，不能行使双倍赔偿的权利；（ 2 ）开发商一房二卖是出于恶意，即故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

（五）如何预防一房二卖现象

        在签订合同时，要对违约情形进行事先约定；买房人可在办理房产过户手续前，向房屋登记机关申请预告登记，这样，未经买房人同意，买房人就无权再将房屋卖给他人 .