商品房预售合同纠纷
案情简介
1998年4月10日，张某与信达公司签订了一份《商品房预售合同》，约定信达公司将开发的信息大厦15层F单元（实际为13层F单元）房屋出卖给张先生；购房款为435999元，除已付定金43600元外，余款392399元于1997年5月10日前交清；交房时间为1998年4月10日。1997年5月10日，张某依约支付信达公司购房款435999元，在签订商品房预售合同时，信达公司隐瞒其并未取得预售许可证事实。1997年5月14日，张先生与信道公司双方将该合同报送某事房地产市场管理处登记备案。2002年，经信达公司申请，信息大厦15层F单元的权属登记申请人为信达公司，房屋的登记情况为：土地所有权性质为国有，土地权属来源为划拨，房屋用途为公办。后因信达公司某有取得预售许可证，无法给张某办理房屋转移登记。张某便起诉至法院。
张某诉称，信达公司在出售讼争房产时既委屈的权属证书，也未取得预售许可证，更为按照国务院规定抱有批准权的人民政府审批，且讼争房产禁止作为商品房出售，信达公司违反了法律强制性规定，因此请求法院确认与信达公司签订的商品房预售合同无效，由信达公司返还所交购房款;即便是合同有效，也因为信达公司不可能协助办理产权证书，要求法院解除合同。
信达公司辩称，其一，张某在购买信息大厦15层F单元是为了开办公司，而非购买个人住房；双方签订买卖合同，用的是房地产交易部门的示范文书，尽管合同示范文本使用不正确，但不能因此导致合同无效；其二，李某无权单方解除合同，因此双方没有约定要办理一手房证还是二手房证，信达公司可以给张某办理二手房手续，合同是可以履行的；其三，信达公司向法院提供了其他一系列证据与产权证相互印证，郑敏信息大厦15层F单元及包括整个信息大厦已经由信达公司取得大产权证，为了便于办理过户手续，已将信息大厦15层F单元分成了小产权证，且信达公司和造就取得了整个信息大厦产权证。只要有房屋产权证，就可以转让房屋。信达公司与张某签订合同后，公司已将合同报经市房地产交易管理部门登记备案，即获得了不准，符合某市城镇房屋款里条例的规定。张某可以据此获得产权证书，所以请求法院驳回张某的诉讼请求。
判决如下：
张某与信达公司于 1997年4月10日签订的《商品房预售合同》为无效合同，信达公司返还张某购房款。
律师分析
本案争议的焦点是，该商品房预售合同是否有效？如果无效应该如何赔偿损失？
房地产开发商预售商品房，按照我国法律规定应当取得商品房预售许可证并向预购人出示。如果开发商在和买受人签订房屋预售合同时没有取得商品房预售许可证明或是至少在起诉之前没有取得预售许可证明，根据我国相关司法解释，将导致签订的商品房预售合同无效。
根据我国合同法，合同无效的，则因该合同取得的财产应恢复原来的状态，即财产应返还该原所有人，并且由有过错的一方承担责任，按照约定或是法律规定赔偿损失，依据相关司法解释，商品房开发商如果在签订合同时故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
结合本案信达公司和张某签订商品房预售合同的时候没有取得预售许可证，至起诉时仍未取得房屋预售许可证，并且信达隐瞒了该事实，由于信达的原因导致了房屋预售合同无效，信达公司应该返还张某购房款及利息、赔偿损失。
