购房人如何应对“阴阳合同”？

目前，二手房买卖所涉税种不断增多。如印花税、营业税、土地增值税、契税等，且各种税费的缴纳金额都与房屋最终的成交价格有关。税种额增多，当事人买房的成本在增加，为了避税，就出现了双方当事人签订房地产买卖 “ 阴阳合同 ” （一个是双方实际履行的房屋成交价，一个是用以逃避的虚假成交价）的情况。而一旦双方当事人对这两个合同的效力产生争议，双方都会依据对自己有利的合同来主张权利。且 “ 阴阳合同 ” 极易被欲违约一方利用，作为解除合同的理由，最后致使守约方得不偿失。

案情介绍

被告张某经某中介公司介绍，向原告李某购买了一套建筑面积为50平方米的房子，并与其签订了房屋买卖合同。双方约定李某以 52 万元的价格将房屋卖给张某，所有税费由张某承担，合同签订后张某先支付李某 15 万元，余款在产权证办好以后一次性支付。一个月以后，房屋产权过户登记到了张某的名下。但李某称张某还有 3 万元没有支付，而张某却说所有款项已经付清。于是双方发生纠纷，李某便一纸诉状将张某告上了法庭，要求张某支付未付的 3 万元房款。

被告张某也向法院提交了一份房屋买卖合同，该合同同除了房屋总价40万元以外，其他条款与李某向法院提供的合同一致。在法庭调查中，李某陈述：双方当时协商的房屋总价为 52 万元，因为合同约定包括营业税、个人所得税在内的所有交易税费都由张某承担，为了少缴税款，在张某的要求下，办理过户所需要合同上约定的房价是 40 万元。但张某在法庭上却否认了李某的说法，他认为在两份房屋买卖合同矛盾的情况下，应该以双方在房管部门办理产权变更登记是提交的房屋买卖合同为难。

判决结果

审理过程中,查明张某和李某在交易之前互不相识，且经过向房产交易部门、房产评估机构以及房产交易中介公司调查咨询，确认在原告提交的合同与被告提交的合同相比较，在交易价格上更具有合理性。虽然双方向房产交易产权登记管理部门提交的买卖合同约定交易价格是 40 万元，但该价格大大背离了合理的市场交易价格。另外，从日常经验法则判断，既然原被告双方没有特殊关系，双方的交易价格应该与市场价格基本一致。所以说，被告提供的合同主要目的是逃避国家税收，违背了法律的强制性规定，因而属于无效合同，被告应该按照 52 万元的房价支付原告价款。法院最后据此支持了原告的诉讼请求，最终认定原告李某提交的合同系双方真实意思表示，并判决被告张某支付房屋剩余款项 3 万元。

（一） “ 阴阳合同 ” 在房屋交易中易产生纠纷的原因

所谓 “ 阴阳合同 ” ，在指在 “ 一次交易中同时签订两份甚至两份以上不同的合同 ” 。在二手交易中，通常 “ 阴合同 ” 显示的是买卖双方真实的成交价格，而 “ 阳合同 ” 则根据使用者需要的不同：一种是在合同中约定虚高的房价，交给银行以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同，用以交给房地产交易中心过户，以便当事人少缴纳税款。

（二）卖方签订 “ 阴阳合同 ” 的法律风险分析

交易不成时承担房价下跌损失的风险：在现实中，由于房价的波动，造成买房人心里变化，以签订 “ 阴阳合同违法 ” 理由毁约的情况不在少数。因此，卖方极有可能承担房价下降的风险。

买房违约的风险：对卖方来说，由于 ‘ 阴阳合同 ’ 上的房价低于实际交易价格，会大大增加买房的诚信和违约风险。如果买房没有按期支付甚至拖欠过户之外的房款，那么卖方将会陷入尴尬境地：协商、催讨，双方可能不予理睬；向法院起诉，则会因为存在明显的偷税行为而受到经济处罚。

签订 “ 阴阳合同 ” 以后，卖方就可以少缴或者不缴营业税、个人所得税等税款。但是，一旦被税务机关查处，不仅会被追缴税款，还可能被处以高额的罚款。

（三）买房签订 “ 阴阳合同 ” 的法律风险

合同被确认无效后无法顺利取得产权的风险：当买卖双方因交易发生纠纷时，由于签订 “ 阴阳合同 ” 的行为明显是为了逃避国家税收，违反了合同法中的相关规定，属于当事人恶意串通损害国家利 益，一旦进入法律程序就会被宣布无效。而房地产交易中心是基于 “ 阴合同 ” ，才办理的过户手续，因而基于这份合同所进行的过户行为也会被撤销。